Por qué un API?

API (Agente de la Propiedad Inmobiliaria) es el profesional legalmente habilitado con colegiacion voluntaria y con tutulacion y formacion adecuada para el ejercicio de sus funciones, procurando el cumplimiento de la legalidad en las transacciones inmobiliarias. Si acude a un agente colegiado de la propiedad inmobiliaria, puede solicitarle que le exhiba el carne de colegiado y en su caso, la titulacion oficial de API. Si tiene alguna duda, llame o consulte al Colegio la relacion de APIS colegiados en el Principado de Asturias.

• La mediación en la compra-venta, permuta, traspaso, cesión y arrendamiento de bienes inmuebles.
• La mediación en la concesión de préstamos con garantía hipotecaria sobre inmuebles.
• Emisión de dictámenes sobre valor en venta, cesión o traspaso de bienes inmuebles.

Además de aquellas personas interesadas en la transmisión de bienes inmuebles, los servicios de los API son solicitados también por los Registros Públicos, la Administración del Estado y los Juzgados y Tribunales de Justicia de todos los órdenes.

Además de aportar la formación necesaria para llevar a buen fin las operaciones en que intervienen y estar sometidos a la disciplina colegial, que depurará la responsabilidad en el que pueda incurrir en sus relaciones con terceros, el C.O.A.P.I. tiene suscrito a favor de todos los colegiados una póliza de Seguro de Responsabilidad Civil Profesional. 

Poniendo al servicio de los usuarios su conocimiento del mercado y de la legalidad, comprobando la corrección y exactitud de la operación y mediando entre los intereses de la partes.

1. Porque un API colegiado, es un profesional que, para acceder a un Colegio Oficial debe acreditar que está en posesión del Título Oficial de API expedido por la Administración General del Estado o de cualquiera de las titulaciones académicas superiores previstas por el Estatuo General de la profesión”.
2. Porque un API colegiado, ejerce una función social al velar por el respeto a los derechos de los clientes y por el cumplimiento de la legalidad vigente. El API pone a servicio de los usuarios su conocimiento del mercado, comprueba la corrección y exactitud de los datos y protege los intereses de las partes integrantes en la operación inmobiliaria.
3. Porque el API colegiado, tiene los conocimientos y la experiencia necesaria que permitirán llevar a buen fin las operaciones en las que interviene.
4. Porque cuando se le encarga una operación un API colegiado, comprueba los datos del registro de la propiedad, investiga la calificación urbanística, aconseja sobre el mejor precio, facilita la mejor hipoteca, negocia los pactos de mayor interés, prepara todos los trámites del contrato, conecta con otros profesionales que usted necesita, organiza la firma de la escritura pública, etc.
5. Porque la intervención profesional de un API colegiado conlleva unos honorarios libremente pactados con el cliente conforme al principio de profesionalidad y compromiso con los derechos e intereses de todas las partes implicadas en la transacción.
6. Porque el API colegiado, decide voluntariamente someter su actuación profesional a la supervisión deontológica y disciplinaria del COAPI al que se ascribe.
7. Porque el Colegio dispone de un Seguro de Responsabilidad Civil para sus colegiados suficiente para responder de posibles daños realizados en su actuación profesional y resarcir del perjuicio ocasionado por una actuación negligente. Sin perjuicio de la propia responsabilidad personal del Agente.
8. Porque la actuación de los API colegiados, también se realiza para los Registros Mercantiles, las Administraciones Públicas (Estado, Autonómicas y Ayuntamientos) y los Tribunales de Justicia.
9. Porque puede acudir al Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, en busca de asesoramiento y reclamación sobre la actuación de un colegiado. El Colegio de API no solo defiende, legítimamente intereses corporativos sino también y conforme a la Ley de Colegios Profesionales y a la adcripción voluntaria de sus colegiados, regula, supervisa y en su caso sanciona la actuación profesional de sus colegiados en defensa de todos los clientes que utilizan los servicios de aquellos, de tal forma que cualquier persona que se pueda considerar perjudicada por la actuación de un Agente, puede dirigirse al Colegio en demanda de su reclamación.
10. Porque usted tendrá la máxima tranquilidad si solicita la intervención profesional de un API colegiado, en cualquiera de las siguientes operaciones:
    • Compraventa de toda clase de bienes inmuebles.
    • Permuta de toda clase de bienes inmuebles.
    • Arrendamiento de fincas rústicas, urbanas, locales de negocio, industrias, comercios, oficinas y cuantas operaciones sobre arrendamiento puedan compararse a los mismos.
    • Arrendamientos de temporada rústicos, urbanos e industriales.
    • Compraventa de fábricas, naves, solares industriales, instalaciones deportivas y cuantos inmuebles puedan asimilarse a los mismos.
    • Tramitación y promoción de asuntos relativos a operaciones inmobiliarias ante cualquier organismo estatal, autonómico, provincial o municipal.
    • Peritación de bienes y derechos inmobiliarios de cualquier tipo.
    • Asesoramiento y tramitación de las hipotecas.

• Un API colegiado tiene una titulación y formación adecuada a su función profesional
• Un API colegiado pertenece voluntariamente a un Colegio Oficial, que es una corporación de derecho público, sometida a normas aprobadas por la administración competente.
• Un API colegiado ofrece la garantía de un Seguro de Responsabilidad Civil Profesional.

Ejercer la mediación inmobiliaria como API colegiado significa estar sujeto a un código de conducta y disciplina que ofrecen una garantía de claridad, transparencia y seguridad al consumidor, más todavía cuando todo colegiado se somete a esta normativa disciplinaria y régimen sancionador por propia voluntad, puesto que la colegiación no es obligatoria para el ejercicio de la profesión.

La decisión de la compra o venta de una vivienda es proceso madurado que en muchos casos, supone la inversión más importante de la familia. Una vez que la decisión se ha tomado, la transacción en sí, es el resultado de un proceso en el que intervienen personas y factores, que deben conocerse. Por ello la intervención de un profesional API asegura la celeridad, transparencia y seguridad.

Toda operación económica en la que intervienen tantos aspectos puede tener diversas complicaciones si no se ha tenido en cuenta elementos muy importantes que atañen al vendedor o arrendador y otros que corresponden al comprador o arrendatario.

Intentamos exponer con brevedad los puntos más relevantes y que se deberán seguir en el proceso de compra, venta o alquiler de un inmueble, para que usted como vendedor o arrendador repase los aspectos que no puede dejar de tener en cuenta.

Esperamos que esta guía le sirva de orientación y satisfaga sus necesidades de información básica en la tramitación de una vivienda o local comercial.

Haga un planteamiento fiscal. Analice la repercusión de la venta del inmueble a efectos del IRPF; variará en función de lo que usted transmita (vivienda habitual, segunda vivienda, local de negocio, finca rústica o urbana afecta a una actividad, etc), así como de la desgravación por nueva inversión.

Es muy importante que consulte también la repercusión que le afectará a efectos de Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos.

Prepare la siguiente documentación:

• 1. Escritura o título de propiedad.
• 2. Plano de la vivienda.
• 3. Estatutos de la comunidad de propietarios.
• 4. Último recibo pagado de la comunidad de propietarios.
• 5. Certificado de estar al corriente de pagos comunitarios expedido por el presidente de la Comunidad.
• 6. En su caso, deberá aportar certificado de las derramas pendientes de pago, que se hayan podido acordar en la comunidad de propietarios.
• 7. Último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
• 8. Últimos recibos de las compañías de agua, gas y electricidad.
• 9. Últimos recibos pagados de la hipoteca o la escritura de cancelación de la misma.

• El contrato de alquiler tiene un plazo máximo legal, por lo que no puede prorrogarse de forma ilimitada.
• Es conveniente tener la Cédula de Habitabilidad que garantice que la vivienda está en condiciones de ser ocupada y en el futuro la Cédula del Edificio.
• La formación de un contrato de alquiler implica, normalmente en el mercado, exigir los gastos de un mes de alquiler como depósito de garantía (dos si la vivienda está amueblada o es un local de negocio), además un mes de alquiler como honorarios para el API y el pago de una mensualidad adelantada.
• Pacte la revisión anual del importe del alquiler en el contrato. Recuerde que es importante dejar bien claro la referencia y el cálculo de la revisión. Es mejor usar modelos de contratos que estén bien estudiados por profesionales y ya probados en muchas ocasiones.
• Antes de poner en alquiler la vivienda, revise las instalaciones (funcionamiento de interruptores, grifos, cerraduras, etc.), haga un repaso de pintura, compruebe que los electrodomésticos funcionan correctamente y encomiéndele a una empresa especializada la limpieza de la vivienda, con todo ello se evitará problemas y alquilará la vivienda a mejor precio y más rápidamente.
• Recuerde que se puede pactar la repercusión del I.B.I.
• Recuerde que hay que registrar y depositar la fianza en las Comunidades Autónomas.

La decisión de la compra o venta de una vivienda es proceso madurado que en muchos casos, supone la inversión más importante de la familia. Una vez que la decisión se ha tomado, la transacción en sí, es el resultado de un proceso en el que intervienen personas y factores, que deben conocerse. Por ello la intervención de un profesional API asegura la celeridad, transparencia y seguridad.

Toda operación económica en la que intervienen tantos aspectos puede tener diversas complicaciones si no se ha tenido en cuenta elementos muy importantes que atañen al vendedor o arrendador y otros que corresponden al comprador o arrendatario.

Intentamos exponer con brevedad los puntos más relevantes y que se deberán seguir en el proceso de compra, venta o alquiler de un inmueble, para que usted como comprador o arrendatario repase los aspectos que no puede dejar de tener en cuenta.

Esperamos que esta guía le sirva de orientación y satisfaga sus necesidades de información básica en la tramitación de una vivienda o local comercial.

La compra de un bien inmueble, constituye una operación de gran trascendencia económica y de mucha importancia para cualquier persona o familia. En este tipo de operaciones confluyen factores muy diversos y de una cierta complejidad, de tipo jurídico, urbanístico, constructivo, de carácter fiscal, financiero, de correcta valoración en el mercado, de expectativas de futuros gastos, etc.

Desde el Colegio de API le recomendamos la asistencia de un API y la comprobación de los siguientes aspectos en la compra:

Titularidad del Inmueble
Asegúrese de la titularidad del vendedor, así como del régimen y situación jurídica del inmueble (si es libre o está acogido a protección oficial, si se rige por el régimen de propiedad horizontal o el de multipropiedad, existencia de cargas o gravámenes como hipotecas, embargos, etc.)

El Registro de la Propiedad
Compruebe la situación del inmueble en el Registro. Únicamente la inscripción de la compra-venta en el Registro hace prueba frente a terceros. El Registro de la Propiedad tiene carácter público, y, por consiguiente, se puede consultar libremente y solicitar notas o certificaciones sobre la titularidad, cargas y gravámenes que afectan a un bien inmueble.

Requisitos Urbanísticos
Compruebe que el inmueble ha sido construido cumpliendo todas las normas urbanísticas y ordenanzas municipales, en especial que ha obtenido la correspondiente Licencia Municipal de Obras (que supone la existencia de proyecto de construcción aprobado y conforme al plan urbanístico vigente, etc.). Si el vendedor no proporciona los oportunos justificantes, puede solicitar la correspondiente Certificación al Ayuntamiento al que pertenezca el inmueble.

Documentación de la Compra
Puede formalizarse de dos formas, en documento privado o en documento público.

Documento Privado
Éste, ha de estar suscrito necesariamente por el vendedor que sea titular registral y por el comprador, o personas que legalmente les representen mediante poder notarial expreso para dicho acto. Cuando se trate de Viviendas de Protección Oficial, el contrato deberá ser visado obligatoriamente por los Organos competentes de la Comunidad Autónoma.

Si se adquiere una vivienda en fase de proyecto, en construcción o terminada, las cantidades anticipadas a cuenta del precio tienen que asegurarse mediante contrato de seguro o aval bancario, debiendo entregarse al comprador el pertinente documento que lo acredite. Todo ello hasta tanto se formalice la escritura pública, ya que el documento privado sólo produce plenos efectos entre las partes, no frente a terceros.

Documento Público
La escritura pública, es aquel documento que está intervenido por Notario, quien, además de asesorar a las partes, garantiza la legitimidad de las firmas y da fe pública de la fecha y contenido de la compraventa; este documento público es el necesario para poder inscribir la operación en el Registro de la Propiedad. Para mayor garantía del adquiriente es aconsejable formalizar la adquisición en escritura pública, procediéndose seguidamente a la inscripción en el Registro.

Otras Recomendaciones
La comprobación en el Registro de la Propiedad tiene por finalidad asegurarse de que el inmueble que se compra coincide con el que aparece inscrito; es por ello conveniente tomar buena nota de los datos de situación, titularidad, superficie, cuota de comunidad asignada a efectos de participación en los gastos de mantenimiento y servicios del inmueble, etc.

El vendedor, si se trata de obra nueva, deberá entregar la documentación exigida por la normativa sobre protección al consumidor y deberá entregar la Cédula de Habitabilidad.

Cuando se trate de Viviendas de Protección Oficial, destinadas a residencia habitual y permanente, debe exigir del vendedor la Cédula de Calificación Definitiva, en la que, entre otros extremos, constan los precios máximos autorizados, superficies útiles, etc.

Contacte con el Administrador de la finca o el Presidente de la Comunidad de Propietarios, ya que es la persona que puede proporcionar certificado acreditativo del estado de pagos de las cuentas mensuales de la unidad registral cuya compraventa se interesa, así como la existencia de pagos pendientes y derramas acordadas.

También deberá proveerse de una copia de los Estatutos de la Comunidad y de los últimos recibos pagados sobre la Contribución Territorial Urbana y Arbitrios municipales, por cuanto los impagos recaen sobre la propiedad.

Si el comprador es extranjero, debe tener en cuenta si los pagos se realizan con fondos desde exteriores para acreditar tal circunstancia si algún día decide vender su propiedad y transferir el importe recibido por la venta.

Gastos e Impuestos
Toda la operación inmobiliaria devenga una serie de gastos e impuestos:

Gastos:

• Honorarios del Agente de la Propiedad Inmobiliaria, abogado, etc.
• Honorarios de notario por otorgamiento de escritura pública.
• Honorarios del registrador de la propiedad por la inscripción en el Registro de la citada escritura pública de compraventa.

Impuestos:
IVA (Impuesto Valor Añadido) o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. En el caso del IVA, se aplica el tipo reducido o el tipo normal, según se trate de viviendas y sus anejos o de locales comerciales, respectivamente, en primera transmisión. Si se trata de segundas o ulteriores transmisiones, están exentas de IVA y sujetas al Impuesto de “Transmisiones Patrimoniales”.

Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Este impuesto está asignado en principio por ley al vendedor, pero, en la práctica, las partes pueden convenir su participación en

• El contrato de alquiler tiene un plazo máximo legal, por lo que no puede prorrogarse de forma ilimitada.
• Es conveniente que solicite la Cédula de Habitabilidad que garantice que la vivienda está en condiciones de ser ocupada.
• Tenga en cuenta que tendrá unos gastos iniciales en la formación de un contrato de alquiler como es el caso de los gastos de un mes de alquiler como depósito de garantía (dos si la vivienda está amueblada o es un local de negocio), además un mes de alquiler como honorarios para el API y el pago de una mensualidad adelantada.
• Es importante que conozca el plazo y la referencia y el cálculo de la revisión que se aplicará a la mensualidad.
• En la visita compruebe y revise las instalaciones (funcionamiento de interruptores, grifos, cerraduras, etc.), compruebe que los electrodomésticos funcionan correctamente.
• Recuerde que se puede, el arrendador puede repercutirle el IBI si así se ha pactado.
• Recuerde que hay que registrar y depositar la fianza en las Comunidades Autónomas.